Tilgungsrechner 2026

So funktioniert der Tilgungsrechner

Der Rechner erstellt den vollständigen Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen – die in Deutschland mit Abstand verbreitetste Kreditform für Immobilien. Sie geben Darlehenssumme, Sollzinssatz, anfängliche Tilgung und Zinsbindung ein. Der Rechner berechnet Monat für Monat die Aufteilung Ihrer Rate in Zins- und Tilgungsanteil sowie die verbleibende Restschuld.

Das Prinzip: Die Rate bleibt konstant, aber das Verhältnis verschiebt sich monatlich. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig – mit jeder Rate sinkt die Restschuld, also auch der Zinsanteil. Der freiwerdende Betrag wird automatisch in Tilgung umgeschichtet. Dieser Zinseszinseffekt in der Tilgung ist der Grund, warum Sie nach der halben Laufzeit deutlich mehr als die Hälfte getilgt haben.

Formel für die Annuität

Die monatliche Rate berechnet sich nach:

Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12

Zinsanteil im Monat n: Restschuld(n−1) × Sollzins ÷ 12. Der Tilgungsanteil ergibt sich als Differenz zur Rate. Bei 300.000 € × (3,5 % + 2,0 %) ÷ 12 = 1.375 €. In Monat 1 entfallen 875 € auf Zinsen (300.000 × 3,5 % ÷ 12), 500 € auf Tilgung. In Monat 12 werden nur noch 299.090 € verzinst – der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Rechenbeispiel: 300.000 € über 10 Jahre

Gesamtzinsen über 10 Jahre: rund 93.000 €. Getilgt: 71.877 €. Restschuld als Ausgangspunkt für die Anschlussfinanzierung.

Was ändert sich 2026 gegenüber 2025?

• Bauzinsen leicht rückläufig nach dem EZB-Zinssenkungszyklus: 10-Jahres-Zinsbindung aktuell 3,10–3,85 % (2025: 3,30–4,10 %).
• Forward-Darlehen günstiger: Aufschlag pro Vorlaufmonat bei 0,01–0,03 % – wer 2026 auf fallende Zinsen setzt, zahlt weniger für Planungssicherheit.
• KfW-Förderung angepasst: Programm 300 „Wohneigentum für Familien\" mit Einkommensgrenze 90.000 € + 10.000 € je Kind, effektive Zinsen ab 1,90 %.
• Grunderwerbsteuer: Unverändert 3,5 % (BY/SN) bis 6,5 % (BB/NRW/SH/SL/TH). Hamburg senkte zum 1.1.2026 von 5,5 % auf 4,5 %.
• Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Banken prüfen 2026 strenger die Kreditwürdigkeit nach § 505a BGB – Einkommensnachweise der letzten 12 Monate werden zur Regel.

Typische Fehler bei der Tilgungsplanung

• Tilgung zu niedrig ansetzen. 1 % Tilgung wirkt günstig, bedeutet aber 45 Jahre Laufzeit. Bei heutigen Zinsen sind 3 % der sinnvolle Standard.
• Sondertilgungsoption nicht vereinbaren. Ohne vertragliche Regelung sind außerplanmäßige Tilgungen Vorfälligkeitsentschädigung-pflichtig (oft mehrere Tausend Euro).
• Restschuld nach Zinsbindung ignorieren. Wer nur mit der aktuellen Rate rechnet und steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung ausblendet, gerät in die Finanzierungslücke.
• Instandhaltungsrücklage vergessen. 1,0–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr sind realistisch. Bei 400.000 € sind das 4.000–6.000 € jährlich – die müssen zusätzlich zur Rate da sein.
• Effektivzins vs. Sollzins verwechseln. Der Sollzins ist nur die Basis, der Effektivzins nach PAngV enthält Gebühren und ist das gesetzliche Vergleichsmaß.

Sondertilgung: der unterschätzte Zinseszinseffekt

Jeder Euro Sondertilgung spart nicht nur den Zins dieses Jahres, sondern auch alle Zinsen, die darauf in den Folgejahren angefallen wären. Eine Sondertilgung von 10.000 € im Jahr 5 spart bei 3,5 % Zins über die restliche Laufzeit (rund 20 Jahre) etwa 5.200 € Zinsen – der Gesamteffekt ist also 15.200 €.

Noch stärker wirkt die regelmäßige 5-%-Sondertilgung: Bei 300.000 € wären das 15.000 € jährlich. Laufzeit sinkt von rund 30 auf 18 Jahre, Gesamtzinsen reduzieren sich um 60.000–70.000 €. Das ist mehr als 20 % der ursprünglichen Darlehenssumme – ohne dass Sie einen Cent mehr Rate zahlen. Wer frühzeitig tilgt, gewinnt durch den Zinseszinseffekt rückwärts.