Hausgeld-Rechner 2026

Stand April 2026

Geprueft von Finanzrechner-Redaktion, Redaktion Wohnungseigentum & WEG|Stand: April 2026|Quellen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 28 II. BV – Instandhaltungsrücklage, Verbraucherzentrale – Hausgeld

Eine 80-m²-Eigentumswohnung kostet 2026 durchschnittlich 360–440 € Hausgeld pro Monat (4,50–5,50 €/m²). Davon entfallen ca. 270 € auf umlagefähige Betriebskosten, 60 € auf Verwalterhonorar und 100 € auf die Instandhaltungsrücklage (Faustregel 1,25 €/m² · Monat). Bei Aufzug, Tiefgarage und Concierge können bis zu 7 €/m² fällig werden. Der umlagefähige Anteil (BetrKV) kann bei Vermietung an den Mieter weitergereicht werden – ca. 60–70 % des Hausgelds.

Wohnflaeche

20 m²250 m²

Instandhaltung

0,00 €5,00 €

Verwaltung

0,00 €2,00 €

Instandhaltungsruecklage

0,00 €3,00 €

Sonstiges (Versicherung etc.)

0,00 €3,00 €

Hausgeld monatlich

232,00 €

Instandhaltung

- 96,00 €

Verwaltung

- 32,00 €

Ruecklage

64,00 €

Sonstiges

- 40,00 €

Flaeche80 m²

Hausgeld pro m²2,90 €

Hausgeld jaehrlich2.784,00 €

Naechster Schritt

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Mietrendite-Rechner

Nettorendite mit Hausgeld kalkulieren

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Umlagefähige Kosten prüfen

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Sanierungsrechner

Sonderumlage einplanen

Welche Ausstattung hat Ihr Objekt?

So funktioniert der Hausgeld-Rechner 2026

Der Rechner schätzt das monatliche Hausgeld einer Eigentumswohnung anhand von Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattung. Drei Komponenten werden separat berechnet: (1) Betriebskosten nach BetrKV (umlagefähig auf Mieter), (2) Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (Eigentümeranteil), (3) Instandhaltungsrücklage für künftige Sanierungen.

Das Hausgeld fließt in jede Wirtschaftlichkeitsberechnung beim Wohnungskauf ein. Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwirbt, sollte den nicht umlagefähigen Anteil (typisch 30–40 %) zwingend in die Mietrendite-Rechnung einbeziehen – viele Kalkulationen scheitern an dieser Stelle.

Formel zur Hausgeld-Schätzung

Hausgeld = (Betriebskosten + Verwaltung + Rücklage) × m² Betriebskosten ≈ 2,80 €/m² Verwaltung ≈ 0,60 €/m² Rücklage ≈ 1,00 €/m² (alters- und wertabhängig) Aufschlag Aufzug ≈ +0,50 €/m²; TG +0,40 €/m²

Rechenbeispiel: 80 m² Wohnung, mit Aufzug, mittlere Lage. Betriebskosten 2,80 + Verwaltung 0,60 + Rücklage 1,10 + Aufzug 0,50 = 5,00 €/m². Hausgeld: 80 × 5,00 = 400 € pro Monat. Davon umlagefähig: 270 € (Betriebskosten + Aufzug-Strom), Eigentümeranteil: 130 €.

Hausgeld-Aufschlüsselung im Detail

Kostenposition	€/m² · Monat	Umlagefähig?
Wasser/Abwasser	0,80 – 1,20	Ja
Müll	0,15 – 0,30	Ja
Hausmeister/Reinigung	0,40 – 0,60	Ja
Versicherungen (Gebäude/Haftpflicht)	0,25 – 0,40	Ja
Aufzug (Strom/Wartung)	0,30 – 0,50	Ja
Verwalterhonorar	0,40 – 0,80	Nein
Instandhaltungsrücklage	0,80 – 1,50	Nein

Was ändert sich 2026?

GEG-Heizungsanforderungen: viele WEGs müssen Sonderumlagen für Heizungstausch beschließen.
CO₂-Kosten-Aufteilung nach Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter weiter verbindlich.
Verwalterkosten +5 % gegenüber 2024 wegen Tariferhöhungen.
Energiepreise leicht rückläufig, aber Wartung/Service teurer.
WEG-Reform 2020 wirkt voll: Online-Versammlungen sind Standard, einfache Mehrheiten reichen für die meisten Beschlüsse.

Typische Fehler beim Hausgeld

Rücklage zu niedrig. Unter 0,50 €/m² monatlich droht eine Sanierungslawine mit Sonderumlagen – beim Kauf prüfen.
Umlagefähigkeit verwechselt. Verwaltung und Rücklage trägt IMMER der Eigentümer – nicht der Mieter.
Beschlusssammlung nicht eingesehen. Vor dem Kauf alle Beschlüsse der letzten 5 Jahre prüfen – beschlossene Sonderumlagen gehen auf den Käufer über.
Steuerliche Behandlung übersehen. Bei Vermietung sind nur die tatsächlich gezahlten Kosten absetzbar – die Rücklagen-Zuführung erst, wenn sie ausgegeben wird.
Vermieter zu hohe Vorauszahlung. Mieter darf nur die umlagefähigen Kosten zahlen – wer das volle Hausgeld weiterreicht, verliert vor Gericht.

Beispielrechnungen

Eingabe	Ergebnis
60 m² · ohne Aufzug · Standard	ca. 240 €/Monat (4,00 €/m²)
80 m² · mit Aufzug · Standard	ca. 400 €/Monat (5,00 €/m²)
100 m² · mit Aufzug + TG	ca. 580 €/Monat (5,80 €/m²)
120 m² · Premium (Concierge)	ca. 840 €/Monat (7,00 €/m²)
80 m² · Altbau saniert · keine Rücklage	ca. 280 €/Monat – RISIKO
80 m² · davon umlagefähig auf Mieter	ca. 270 € (≈ 67 %)

Haeufige Fragen

Das Hausgeld (auch Wohngeld bei WEGs genannt – nicht zu verwechseln mit dem staatlichen Mietzuschuss) ist die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Hausverwaltung. Es deckt Betriebskosten (umlagefähig auf Mieter), Verwaltungskosten (nicht umlagefähig) und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. 2026 liegt das durchschnittliche Hausgeld bei 4,50–5,50 €/m² pro Monat – bei einer 80-m²-Wohnung also 360–440 € monatlich.

Drei Hauptblöcke: (1) Betriebskosten nach BetrKV (Wasser, Müll, Strom Gemeinschaft, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege) – diese sind auf Mieter umlagefähig. (2) Verwalterhonorar (25–35 €/Wohnung pro Monat) und nicht umlagefähige Wartung – Eigentümer trägt allein. (3) Instandhaltungsrücklage (0,80–1,50 €/m² monatlich) für künftige Sanierungen. Heizkosten werden meist über separate Vorauszahlungen abgerechnet.

Faustregel des II. Berechnungsverordnung (§ 28): bei Gebäuden bis 22 Jahre 7,10 €/m² pro Jahr, 22–32 Jahre 9,00 €/m², älter 11,50 €/m². Modern wird empfohlen: 1 % des Wohnungswerts pro Jahr – bei 300.000 € also 3.000 €/Jahr = 250 €/Monat. Eine zu niedrige Rücklage führt zu Sonderumlagen für große Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung) – im Einzelfall fünfstellige Sonderzahlungen. Vor dem Wohnungskauf unbedingt Rücklage prüfen.

Umlagefähig sind nur die Betriebskosten nach § 2 BetrKV – etwa 60–70 % des Hausgelds. Nicht umlagefähig sind: Verwalterhonorar, Bankgebühren, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen, Kleinreparaturen über 100–150 €, Verwaltungsbeirat-Kosten. Beispiel: 400 € Hausgeld – davon ca. 270 € umlagefähig (Müll, Wasser, Hausmeister etc.), 130 € trägt der Eigentümer selbst. Diese 130 € fließen in Rentabilitätsberechnungen für Vermieter ein.

Die Hausverwaltung erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan mit voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr. Die Eigentümerversammlung beschließt diesen mehrheitlich (§ 28 WEG). Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich das individuelle Hausgeld jedes Eigentümers nach Miteigentumsanteilen (MEA), die im Grundbuch eingetragen sind. Nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung mit Nachzahlung oder Guthaben.

Die WEG-Reform 2020 wirkt voll – einfachere Beschlussfassung, Online-Versammlungen möglich. Neu 2026: erhöhte Anforderungen an die Heizungssanierung nach GEG; viele WEGs müssen Sonderumlagen für hydraulischen Abgleich, neue Heizungen oder Dämmung beschließen. CO₂-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter ist seit 2023 nach Stufenmodell verpflichtend. Energiepreise gehen 2026 leicht zurück, aber Verwalterkosten steigen weiter (+5 % gegenüber 2024).

Der Eigentümer haftet persönlich für sein Hausgeld – auch rückwirkend. Beim Kauf einer Wohnung übernimmt der Käufer keine Schulden des Vorbesitzers, allerdings: Sonderumlagen, die zum Zeitpunkt des Kaufs bereits beschlossen waren, gehen auf den Käufer über. Vor dem Kauf unbedingt die letzten 3 Jahresabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und Beschlusssammlungen prüfen. WEG-Schulden können zur Zwangsversteigerung der Wohnung führen.

Das Hausgeld variiert stark: Reines Wohngebäude ohne Aufzug: 3,00–4,00 €/m². Mit Aufzug: +0,50 €/m². Gewerbe-Anteil im Haus: oft günstiger pro m². Tiefgarage: +0,30–0,80 €/m². Concierge / Sicherheitsdienst: +1,00–2,00 €/m². Pool / Wellness im Gemeinschaftseigentum: +0,50–1,50 €/m². Neubau hat oft höhere Verwaltungs-, aber niedrigere Reparaturkosten – nach 10–15 Jahren steigt es deutlich.

Das Hausgeld zahlt der Eigentümer einer Wohnung an die WEG. Die Nebenkosten zahlt der Mieter an den Vermieter. Der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds (Verwaltung, Rücklage) trägt der Eigentümer selbst – diesen Betrag bekommt er nicht vom Mieter erstattet. Bei Vermietung lohnt es sich, die Mietnebenkostenvorauszahlung möglichst nah an den umlagefähigen Anteil des Hausgelds zu setzen, um spätere Nachforderungen oder Erstattungen klein zu halten.

Der Rechner kalkuliert basierend auf Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsmerkmalen (Aufzug, Tiefgarage, Concierge) und Heizungsart eine realistische Hausgeld-Spanne 2026. Abweichungen zur tatsächlichen Abrechnung entstehen durch: (1) regional unterschiedliche Wasser-/Müllgebühren, (2) Sonderausstattungen (Pool, Sauna), (3) Sanierungsstand des Gebäudes, (4) Anzahl Wohneinheiten (Skaleneffekte), (5) gewählte Versicherungen. Für die Vorab-Schätzung beim Wohnungskauf ist der Wert verlässlich.