Kaufnebenkosten-Rechner 2026

Stand April 2026

Geprueft von Finanzrechner-Redaktion, Redaktion Immobilienkauf|Stand: April 2026|Quellen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 656a ff. BGB – Maklerrecht (Bestellerprinzip), Statistisches Bundesamt – Immobilienpreise und Nebenkosten

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in NRW mit Makler fallen rund 46.300 € Kaufnebenkosten an (11,6 %): 26.000 € Grunderwerbsteuer, 6.000 € Notar, 2.000 € Grundbuch, 14.280 € Makler. In Bayern ohne Makler sind es nur 20.000 € (5,0 %). Rechnen Sie mindestens 9 % bis 15 % des Kaufpreises als zusätzlichen Eigenkapitalbedarf ein.

Kaufpreis

50.000,00 €2.000.000,00 €

Bundesland

Maklerprovision (Kaeuferanteil)

0 %7,14 %

Seit Dez. 2020 teilen sich Kaeufer und Verkaeufer die Maklerprovision. Ueblich: 3,0–3,57% je Seite.

Kaufnebenkosten gesamt

42.245,00 €

Grunderwerbsteuer

- 22.750,00 €

Notar

- 5.250,00 €

Grundbuch

- 1.750,00 €

Makler

- 12.495,00 €

Kaufpreis350.000,00 €

GrESt (6.5%)22.750,00 €

Notar (~1,5%)5.250,00 €

Grundbuch (~0,5%)1.750,00 €

Makler (3.57%)12.495,00 €

Nebenkosten (12.1%)42.245,00 €

Gesamtkosten392.245,00 €

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So funktioniert der Nebenkosten-Rechner

Beim Immobilienkauf zahlen Sie neben dem Kaufpreis eine Reihe gesetzlicher und marktüblicher Nebenkosten – in Summe zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises. Der Rechner berechnet sie vollständig: Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG und eine variable Maklerprovision. Auf Wunsch ergänzen Sie Schätzkosten, Umzug und Renovierung.

Wichtig: Banken finanzieren meist nur den reinen Kaufpreis. Die Nebenkosten müssen Sie aus Eigenkapital aufbringen – sonst rutscht der Beleihungsauslauf über 100 % und die Zinskondition wird deutlich schlechter.

Grunderwerbsteuer 2026 – alle Bundesländer

Bayern, Sachsen: 3,5 %
Hamburg: 5,5 %
Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
Berlin, Hessen: 6,0 %
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %

Die Steuer wird direkt nach Beurkundung fällig – rechnen Sie mit etwa sechs bis acht Wochen bis zum Bescheid. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eintragung im Grundbuch.

Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG

Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert (in der Regel = Kaufpreis). Bei 400.000 € Kaufpreis fallen typisch an: Beurkundung 1.870 €, Vollzug 468 €, Grundschuldbestellung 935 € plus Grundbuchgebühren rund 1.400 €. Macht in Summe rund 4.700 € (1,2 %) bei reinem Notar bzw. 6.500 € (1,6 %) inklusive Grundschuldbestellung für die Bank. Die Sätze sind bundesweit identisch.

Makler und Bestellerprinzip seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher: Makler darf maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer umlegen (§ 656c, § 656d BGB). In der Praxis zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 % inkl. MwSt. Direktkauf ohne Makler spart dem Käufer 3,57 % – bei 400.000 € immerhin 14.280 €. Für Mehrfamilienhäuser gilt das Bestellerprinzip nicht.

Optionale Zusatzkosten

Schätzkosten – 200 bis 1.500 €, bei manchen Banken im Zins enthalten, bei Sparkassen oft separat in Rechnung gestellt.
Energieausweis – muss vom Verkäufer vorgelegt werden, kostet ihn 50 bis 500 €. Für den Käufer keine Kosten, aber wichtig für die Finanzierung.
Umzug – 500 bis 2.500 € je nach Entfernung und Volumen.
Renovierung und Sanierung – Faustregel: 10 bis 30 % des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien, je nach Zustand. Planen Sie Reserven.
Versicherungen – Wohngebäudeversicherung ab Kaufdatum zwingend, ca. 300 bis 800 € pro Jahr.

Spar-Tipps und typische Fallen

Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Möbel, Sauna im Kaufvertrag mit eigenem Preis ausweisen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an – 10.000 € Inventar sparen in NRW 650 € Steuer.
Direktkauf prüfen. Immobilienscout-Alternativen wie Kleinanzeigen oder Direktansprache sparen die Maklerprovision.
Finanzierung nicht auf Kante. 110-%-Finanzierung kostet 0,3 % bis 0,6 % Zinsaufschlag. Auf 25 Jahre bei 300.000 € = 15.000 € mehr Zinsen.
Notarvertrag prüfen lassen. Der Entwurf muss 14 Tage vor Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie die Zeit für eine unabhängige Prüfung.

Beispielrechnungen

Eingabe	Ergebnis
300.000 € · Bayern · ohne Makler	15.000 € (5,0 %)
400.000 € · NRW · mit Makler	46.300 € (11,6 %)
400.000 € · Bayern · mit Makler	34.280 € (8,6 %)
500.000 € · Berlin · mit Makler	57.850 € (11,6 %)
600.000 € · Hamburg · ohne Makler	46.000 € (7,7 %)
250.000 € · Sachsen · ohne Makler	13.750 € (5,5 %)

Haeufige Fragen

Beim Immobilienkauf fallen vier Hauptposten neben dem Kaufpreis an: Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % bis 2,0 %), Maklerprovision (meist 3,57 % inkl. MwSt. seit dem Bestellerprinzip 2020) und Nebenkosten rund um die Finanzierung wie Schätzkosten. In Summe betragen die Nebenkosten 9 % bis 15 % des Kaufpreises und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.

Bayern und Sachsen erheben 3,5 %, Hamburg 5,5 %, Berlin und Hessen 6,0 %, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen 6,5 %. Die übrigen Länder liegen bei 5,0 % bis 6,0 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht der Unterschied zwischen Bayern (14.000 €) und NRW (26.000 €) immerhin 12.000 € aus. Die Steuer ist rund sechs Wochen nach Kaufvertrag fällig und Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen zusammen rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Notar ca. 1,0 % bis 1,5 % (Beurkundung, Vollzug, Grundschuldbestellung), Grundbuchamt ca. 0,5 %. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und identisch bei jedem Notar – verhandeln können Sie nicht, der Notar darf nicht einmal Skonto gewähren.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Bestellerprinzip: Der Besteller zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision – meist je 3,57 % inkl. MwSt. Für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien gilt die Regelung nicht, hier sind Vereinbarungen frei. Ohne Makler sparen Sie sofort 3,57 % des Kaufpreises.

In der Regel ja. Banken finanzieren den reinen Kaufpreis, aber nur selten die Nebenkosten – diese dienen nicht als Sicherheit und lassen sich später nicht über den Wiederverkauf zurückholen. Eine 110-%-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) ist 2026 zwar möglich, aber mit Zinsaufschlägen von 0,3 % bis 0,6 %-Punkten verbunden. Rechnen Sie mit mindestens 10 % Eigenkapital allein für Nebenkosten.

Das Finanzamt verschickt rund vier bis sechs Wochen nach Notartermin den Steuerbescheid. Fälligkeit ist vier Wochen nach Bekanntgabe – insgesamt also etwa zwei Monate nach Kaufvertrag. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer einträgt. Planen Sie das Geld rechtzeitig ein.

Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein, die Kaufnebenkosten sind Anschaffungskosten und nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien: Ja, sie erhöhen die Abschreibungsbasis für das Gebäude (nicht für Grund und Boden) und werden über 33,3 bzw. 40 oder 50 Jahre anteilig als AfA geltend gemacht. Makler- und Notarkosten können unter bestimmten Bedingungen auch als Werbungskosten sofort angesetzt werden.

Rechenbeispiel NRW (6,5 % GrESt) mit Makler: Grunderwerbsteuer 32.500 €, Notar 5.000 €, Grundbuch 2.500 €, Makler 17.850 €. Summe: 57.850 € (11,6 %). In Bayern ohne Makler: 17.500 € GrESt + 7.500 € Notar/Grundbuch = 25.000 € (5,0 %). Das Beispiel zeigt, wie stark Bundesland und Maklerwahl die tatsächlichen Kaufkosten beeinflussen.

Einen allgemeinen Freibetrag gibt es nicht. Befreit ist nur ein kleiner Kreis: Erwerb durch Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie, Erbfälle und bestimmte Umwandlungen. Kauf zwischen Geschwistern ist nicht befreit. Auch der geplante Freibetrag für Ersterwerber aus dem Koalitionsvertrag ist 2026 noch nicht umgesetzt. Für Familienheim-Vererbungen gelten separate Erbschaftsteuer-Befreiungen.

Der Rechner berücksichtigt den aktuellen Grunderwerbsteuersatz jedes Bundeslandes, die gesetzlichen Notar- und Grundbuchgebühren nach GNotKG und eine variable Maklerprovision. Gutachter, Finanzierungsgebühren, Schätzkosten, Umzug und Renovierung können optional ergänzt werden. Abweichungen zur Realität entstehen durch abweichende Notartabellenstufen, gemischte Kaufverträge oder Mehrwertsteuer-Optionen bei gewerblichen Objekten.