Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

Stand April 2026

Geprueft von Finanzrechner-Redaktion, Redaktion Immobiliensteuer|Stand: April 2026|Quellen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), BMF – Übersicht GrESt-Sätze, § 3 GrEStG – Steuerbefreiungen, Verbraucherzentrale – Grunderwerbsteuer

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 2026 in Bayern und Sachsen 14.000 € (3,5 %), in Hamburg 18.000 € (4,5 %), in Baden-Württemberg, Bremen, MV, Niedersachsen, RLP und Sachsen-Anhalt 20.000 € (5,0 %), in Berlin 22.000 € (5,5 %), in Hessen 24.000 € (6,0 %) und in NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen 26.000 € (6,5 %). Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen mindert die Bemessungsgrundlage.

Kaufpreis

50.000,00 €2.000.000,00 €

Bundesland

Grunderwerbsteuer

19.500,00 €

Kaufpreis300.000,00 €

GrESt (6.5%)19.500,00 €

Notar (~1,5%)4.500,00 €

Grundbuch (~0,5%)1.500,00 €

Makler (~3,57%)10.710,00 €

Nebenkosten gesamt36.210,00 €

Gesamtkosten336.210,00 €

Alle Bundeslaender vergleichen

Bundesland	Satz	Steuer
Baden-Wuerttemberg	5.0%	15.000,00 €
Bayern	3.5%	10.500,00 €
Berlin	6.0%	18.000,00 €
Brandenburg	6.5%	19.500,00 €
Bremen	5.0%	15.000,00 €
Hamburg	5.5%	16.500,00 €
Hessen	6.0%	18.000,00 €
Mecklenburg-Vorpommern	6.0%	18.000,00 €
Niedersachsen	5.0%	15.000,00 €
Nordrhein-Westfalen	6.5%	19.500,00 €
Rheinland-Pfalz	5.0%	15.000,00 €
Saarland	6.5%	19.500,00 €
Sachsen	3.5%	10.500,00 €
Sachsen-Anhalt	5.0%	15.000,00 €
Schleswig-Holstein	6.5%	19.500,00 €
Thueringen	5.0%	15.000,00 €

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So funktioniert der Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer – jedes Bundesland legt seinen eigenen Satz fest. Der Rechner kombiniert den Kaufpreis mit dem aktuellen Steuersatz Ihres Bundeslandes und berücksichtigt optional separat ausgewiesenes Inventar (eingebaute Küche, Sauna), das die Bemessungsgrundlage mindert.

Die Steuer fällt nur einmal beim Eigentumsübergang an. Sie ist die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten und kann bei einer 400.000-€-Immobilie in NRW bereits 26.000 € betragen – mehr als Notar und Grundbuch zusammen.

Formel zur Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage = Kaufpreis − bewegliches Inventar Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage × Landessatz

Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 € in NRW (6,5 %), Einbauküche separat im Kaufvertrag mit 12.000 € ausgewiesen. Bemessungsgrundlage 388.000 €. GrESt: 388.000 × 6,5 % = 25.220 € – statt 26.000 € ohne Inventar-Trennung. Ersparnis: 780 €.

Bundesländer-Vergleich 2026

Bundesland	Satz	bei 400.000 €
Bayern, Sachsen	3,5 %	14.000 €
Hamburg	4,5 %	18.000 €
BW, Bremen, MV, NDS, RLP, ST	5,0 %	20.000 €
Berlin	5,5 %	22.000 €
Hessen	6,0 %	24.000 €
Brandenburg, NRW, Saarland, SH, Thüringen	6,5 %	26.000 €

Was ändert sich 2026?

Sätze unverändert: Alle 16 Bundesländer halten 2026 ihre Grunderwerbsteuer-Sätze stabil.
Saarland-Diskussion: Mögliche Senkung von 6,5 % auf 5,5 % oder Freibetrag für Selbstnutzer (250.000 € steuerfrei) – noch nicht beschlossen.
Bundesfreibetrag: Politische Diskussion, aber kein konkreter Gesetzentwurf für 2026.
Share-Deals: Verschärfte Regelung mit 10-Jahres-Halteperiode bleibt bestehen.

Typische Fehler bei der Grunderwerbsteuer

Inventar nicht separat ausgewiesen. Einbauküche, Markisen, Sauna – vom Notar in den Vertrag aufnehmen lassen, spart bis 15 % des Kaufpreises an Bemessungsgrundlage.
Bauträgervertrag falsch berechnet. Beim Erwerb vom Bauträger fällt GrESt nur auf den Grundstücksanteil (Verkehrswert), das Gebäude unterliegt Umsatzsteuer – nicht beides parallel.
Erschließungskosten verrechnet. Anliegerbeiträge separat zahlen, nicht in den Kaufpreis einbeziehen.
Liquidität nicht eingeplant. 4 Wochen nach Bescheid muss die GrESt bezahlt sein – sonst keine Grundbucheintragung.
Familieninterne Übertragung verschenkt. Eltern – Kind: GrESt-frei. Wer dem Kind den Kauf finanziert, sollte die Übertragung als Schenkung gestalten.

Beispielrechnungen

Eingabe	Ergebnis
Bayern · 3,5 % · 400.000 €	14.000 €
Sachsen · 3,5 % · 400.000 €	14.000 €
Hamburg · 4,5 % · 400.000 €	18.000 €
Niedersachsen · 5,0 % · 400.000 €	20.000 €
Berlin · 5,5 % · 400.000 €	22.000 €
Hessen · 6,0 % · 400.000 €	24.000 €
NRW · 6,5 % · 400.000 €	26.000 €

Haeufige Fragen

Der Grunderwerbsteuersatz wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer also zwischen 14.000 € (Bayern) und 26.000 € (NRW). Sie ist innerhalb von 4 Wochen nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids zu zahlen – ohne Quittung gibt es keine Eintragung ins Grundbuch.

3,5 %: Bayern, Sachsen. 4,5 %: Hamburg. 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt. 5,5 %: Berlin. 6,0 %: Hessen. 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen. Stand 2026 – Hamburg hat eine Senkung diskutiert, ist aber bislang bei 4,5 % geblieben.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie inkl. allem, was im Kaufvertrag mitverkauft wird: Grundstück, Gebäude, fest verbundene Bestandteile, eingebaute Küche (wenn nicht separat ausgewiesen). Bewegliches Inventar (Möbel, Markisen, Lampen) kann separat im Vertrag aufgeführt werden – darauf fällt keine GrESt an. Faustregel: Inventar bis 15 % des Kaufpreises wird vom Finanzamt regelmäßig akzeptiert; höhere Werte erfordern Belege.

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang ans Finanzamt. Dieses erlässt einen Steuerbescheid, der innerhalb 4 Wochen zu zahlen ist. Erst nach Zahlung erhalten Sie die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ – ohne diese verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Faustregel: Planen Sie die Grunderwerbsteuer als sofort verfügbares Eigenkapital ein, sonst stockt der Eigentumsübergang.

Ja: Übertragungen zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und in gerader Linie (Eltern – Kinder, Großeltern – Enkel) sind grunderwerbsteuerfrei. Auch Erbschaften und Schenkungen unterliegen nur Erbschaft-/Schenkungsteuer, nicht GrESt. Frei sind ferner Käufe unter 2.500 € sowie Übertragungen zwischen geschiedenen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Geschwister-Übertragungen sind dagegen voll steuerpflichtig.

Die Bundesländer-Sätze bleiben 2026 weitgehend stabil. Das Bundesland Saarland prüft eine Senkung auf 5,5 % oder die Einführung eines Freibetrags für Selbstnutzer (bis 250.000 € steuerfrei). Auf Bundesebene wird seit Jahren ein bundesweiter Freibetrag für Erstkäufer diskutiert – konkrete Gesetzgebung ist 2026 nicht in Sicht. Neu: Share-Deals großer Immobilienportfolios werden seit 2021 strenger besteuert (Halteperiode 10 Jahre statt 5).

Drei Strategien: (1) Bewegliches Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen (Küche, Markisen, Sauna) – spart bei 20.000 € Inventar in NRW 1.300 €. (2) Erschließungs-, Anliegerbeiträge und Hausanschlusskosten separat zahlen – nicht mit dem Grundstückskaufpreis vermischen. (3) Bauträgerverträge: nur das Grundstück wird besteuert, das Gebäude ist umsatzsteuerfrei (aber Werkvertrag-anteil unterliegt Umsatzsteuer). Vorsicht: künstliche Aufteilungen prüft das Finanzamt streng.

Gesamtschuldnerisch sind Käufer und Verkäufer (§ 13 GrEStG) – in der Praxis trägt sie aber fast immer der Käufer, weil der Notar das so im Kaufvertrag formuliert. Bei Bauträgerverträgen, Share-Deals oder Tauschgeschäften können Sondersituationen eintreten. Bei Zahlungsverzug haftet der Käufer; das Finanzamt kann auch den Verkäufer in Anspruch nehmen, falls der Käufer nicht zahlt.

Bei Selbstnutzung: Nein – die GrESt ist nicht steuerlich absetzbar, sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei Vermietung: Sie wird als Anschaffungsnebenkosten der Immobilie zugerechnet und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) – fließt also über 50 Jahre (bei 2 % linear) in die Steuererklärung ein. Bei Gewerbeimmobilien ist sie ebenfalls über AfA absetzbar.

Der Rechner berücksichtigt die aktuellen Steuersätze aller 16 Bundesländer (Stand 2026) und ermöglicht den Abzug separat ausgewiesenen Inventars. Abweichungen zum Bescheid entstehen durch: (1) Bauträgerverträge mit gesonderter Bewertung Grundstück/Gebäude, (2) Übernahme von Erschließungskosten, (3) Sondervereinbarungen wie Anliegerbeiträge, (4) Mehrere Erwerber mit unterschiedlichen Anteilen. Für die Vorab-Kalkulation und den Vergleich von Bundesländern ist der Wert exakt.