Grundsteuer-Rechner 2026

Stand April 2026

Geprueft von Finanzrechner-Redaktion, Redaktion Immobiliensteuern|Stand: April 2026|Quellen: Grundsteuergesetz (GrStG), BMF – Informationen zur Grundsteuerreform, BORIS – Bodenrichtwertinformationssystem, Statistisches Bundesamt – Realsteuervergleich Hebesätze

Für ein Einfamilienhaus im Bundesmodell mit 120 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, Bodenrichtwert 300 €/m² und einem Hebesatz von 480 % ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von rund 520 €. Bayern rechnet abweichend über reine Flächen (kein Wertbezug): 400 € pro Jahr bei gleichem Grundstück sind typisch. Entscheidend sind Bundesland, Nutzungsart und Hebesatz.

Bodenwert (Bodenrichtwert x Flaeche)

10.000,00 €1.000.000,00 €

Gebaeudewert (geschaetzt)

0,00 €1.000.000,00 €

Hebesatz der Gemeinde

100 %900 %

Nutzung

Bundesmodell (gilt in den meisten Bundeslaendern ab 2025). Einige Laender (z.B. Bayern, Baden-Wuerttemberg) nutzen Abweichungsmodelle. Hebesaetze variieren stark je nach Gemeinde (200–900%).

Grundsteuer (jaehrlich)

558,00 €

Bodenwert

250.000,00 €

Gebaeudewert

- 200.000,00 €

Grundsteuerwert450.000,00 €

Steuermesszahl0.031%

Steuermessbetrag139,50 €

Hebesatz400%

Grundsteuer / Jahr558,00 €

Grundsteuer / Quartal139,50 €

Grundsteuer / Monat46,50 €

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So funktioniert der Grundsteuer-Rechner

Der Rechner bildet die neue Grundsteuer ab, die seit dem 1. Januar 2025 gilt. Kernformel nach § 13 GrStG: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert tritt an die Stelle des alten Einheitswerts und wird vom Finanzamt in einem separaten Bescheid festgestellt. Den Hebesatz legt die Gemeinde selbst fest – er ist der einzige kommunal steuerbare Parameter.

Je nach Bundesland gilt ein anderes Bewertungsmodell. Im Bundesmodell (elf Länder) fließen Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveaustufe ein. Bayern rechnet ausschließlich über Flächen, Baden-Württemberg nur über den Bodenwert. Der Rechner wählt anhand des Bundeslandes automatisch die passende Logik.

Formel und Rechenbeispiel

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz ÷ 100

Beispiel Bundesmodell: Einfamilienhaus mit Grundsteuerwert 350.000 €, Steuermesszahl 0,31 Promille, Hebesatz 480 %. Messbetrag = 350.000 × 0,031 % = 108,50 €. Grundsteuer = 108,50 × 4,80 = 520,80 €pro Jahr. Zahlbar in vier Raten zu je 130,20 €.

Die Ländermodelle im Überblick

Bundesmodell (BE, BB, BR, HB, MV, NRW, RP, SL, SN, ST, SH, TH): wertabhängig, Grundsteuerwert aus Bodenrichtwert + pauschalisierter Miete.
Bayern: reines Flächenmodell – 0,04 €/m² Grund, 0,50 €/m² Wohnfläche, 0,50 €/m² Nutzfläche. Kein Wertbezug, einfach und transparent.
Baden-Württemberg: Bodenwertmodell – nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, Gebäude werden nicht bewertet. Innerstädtische Lagen zahlen mehr.
Hamburg: Wohnlagemodell mit Flächen und Wohnlage-Faktor 0,7 / 1,0.
Hessen: Flächen-Faktor-Modell mit lagebezogenem Faktor.
Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell, Fläche × Lagefaktor.

Hebesätze großer Städte 2026

Berlin: 470 %
Hamburg: 975 %
München: 824 %
Köln: 515 %
Frankfurt am Main: 500 %
Leipzig: 650 %
Stuttgart: 420 %
Düsseldorf: 440 %

Der Bundesdurchschnitt liegt bei rund 480 %. Kleinere Gemeinden unter 20.000 Einwohnern bewegen sich oft zwischen 280 % und 400 %. Den aktuellen Wert Ihrer Kommune finden Sie in der Hebesatzsatzung oder beim Statistischen Landesamt.

Umlage auf Mieter und steuerliche Behandlung

Die Grundsteuer gilt nach § 2 Nr. 1 BetrKV als umlagefähige Betriebskosten. Bei Wohnraummiete kann der Vermieter sie vollständig auf den Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (Standardklausel). Bei gemischt genutzten Gebäuden ist eine Aufteilung nach Wohn- und Gewerbeflächen notwendig. Eigennutzer können die Grundsteuer nicht absetzen, Vermieter dagegen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Typische Fehler und Spar-Tipps

Falsche Flächenangabe. Die häufigste Fehlerquelle: Keller, Dachboden oder Balkone werden falsch eingerechnet. Prüfen Sie die Werte im Grundsteuerwertbescheid unbedingt anhand der Bauunterlagen.
Bodenrichtwert nicht plausibel. Im BORIS-Portal nachsehen. Weicht der Ansatz des Finanzamts um mehr als 10 % ab, lohnt sich ein Einspruch.
Einspruchsfrist verpasst. Ein Monat ab Zustellung. Auch nach der Frist kann eine „Änderung nach § 164 AO“ möglich sein, solange der Vorbehalt der Nachprüfung gilt.
Fortschreibung vergessen. Bei An-, Um- und Ausbau müssen Eigentümer den Grundsteuerwert neu erklären – sonst drohen Nachzahlungen.

Beispielrechnungen

Eingabe	Ergebnis
EFH · 500 m² · BRW 200 €/m² · Hebesatz 400 %	310 €/Jahr
EFH · 500 m² · BRW 300 €/m² · Hebesatz 480 %	520 €/Jahr
EFH · 500 m² · BRW 500 €/m² · Hebesatz 600 %	1.050 €/Jahr
Eigentumswohnung 80 m² · Hebesatz 480 %	340 €/Jahr
Bayern Flächenmodell · 500 m² · 120 m² Wfl.	400 €/Jahr
Gewerbegrundstück 800 m² · Hebesatz 500 %	1.600 €/Jahr

Haeufige Fragen

Die neue Grundsteuer berechnet sich nach der Formel Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert ersetzt den alten Einheitswert und wird vom Finanzamt festgestellt. Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Den Hebesatz legt jede Kommune selbst fest – er variiert 2026 zwischen rund 200 % (ländlich) und über 900 % (einzelne Großstädte).

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alten Einheitswerte (teils aus 1964/1935) für verfassungswidrig erklärt. Für rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten mussten neue Grundsteuerwerte festgestellt werden. In vielen Kommunen haben sich die Hebesätze geändert, um aufkommensneutral zu bleiben – einzelne Eigentümer zahlen aber deutlich mehr oder weniger als früher.

Fünf Länder nutzen Öffnungsklauseln: Bayern (reines Flächenmodell, keine Wertkomponente), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell, nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Die übrigen elf Länder wenden das Bundesmodell an. Der Rechner unterstützt alle Varianten – wählen Sie zuerst Ihr Bundesland.

Hebesätze sind kommunal festgelegt. Im Bundesdurchschnitt lag der Grundsteuer-B-Hebesatz 2026 bei rund 480 %. Beispiele: Berlin 470 %, Hamburg 975 %, München 824 %, Köln 515 %, Leipzig 650 %. Kleine Gemeinden liegen oft zwischen 300 % und 400 %. Den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde finden Sie in der Hebesatzsatzung, beim Statistischen Landesamt oder im Grundsteuerbescheid.

Grundsteuer A (agrarisch) gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Grundsteuer B (baulich) für alle bebauten und bebaubaren Grundstücke – Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbe. Ab 2025 gibt es zusätzlich die Grundsteuer C, mit der Kommunen unbebaute, baureife Grundstücke höher besteuern können, um Bauland zu mobilisieren. Nicht alle Städte nutzen die C-Option.

Ja, die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag voll auf den Mieter umgelegt werden. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen + Gewerbe) ist eine Aufteilung nötig. Nach dem neuen Grundsteuerrecht kann sich die Umlage ab 2025 je nach Einzelfall deutlich verändern – prüfen Sie die Betriebskostenabrechnung genau.

Das Finanzamt erlässt zunächst den Grundsteuerwertbescheid, danach den Grundsteuermessbescheid. Die Gemeinde verschickt anschließend den Grundsteuerbescheid mit dem Hebesatz. Fälligkeit ist meist vierteljährlich (15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November). Auf Antrag ist eine jährliche Zahlung am 1. Juli möglich. Gegen den Wert- oder Messbescheid haben Sie einen Monat Einspruchsfrist.

Der Grundsteuerwert wird künftig alle sieben Jahre neu festgestellt – die nächste Hauptfeststellung erfolgt zum 1. Januar 2029. Bei wesentlichen Änderungen (Neubau, Abriss, Umbau, Nutzungsänderung) erfolgt eine Fortschreibung auf den 1. Januar des Folgejahres. Eigentümer sind verpflichtet, Änderungen dem Finanzamt mitzuteilen.

Gegen Grundsteuerwert- und Messbescheid legen Sie innerhalb eines Monats nach Zustellung beim zuständigen Finanzamt Einspruch ein – schriftlich oder elektronisch über ELSTER. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist Widerspruch das richtige Mittel. Mehrere Musterklagen gegen das Bundesmodell sind 2026 noch beim BFH anhängig – ein Ruhen des Verfahrens ist möglich.

Der Rechner bildet die Formel aus § 13 GrStG exakt ab: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz ÷ 100. Für jedes Bundesland ist das passende Modell hinterlegt (Bundesmodell, Flächenmodell Bayern, Bodenwertmodell BW usw.). Das reale Ergebnis im Bescheid kann abweichen, weil das Finanzamt Faktoren wie Mietniveaustufe, Baujahrsklasse und Bodenrichtwert individuell einstuft.